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競売の流れ


競売の流れ


競売の流れについてですが、以下の内容に当てはまる方には特に重要な内容です。

  1. 住宅ローンを滞納しまい、期限の利益の喪失
  2. 住宅ローン保証会社から代位弁済の通知が届いた
  3. 全額繰上償還請求の予告通知(一括返済請求通知)が届いた
  4. 担保不動産競売開始決定通知が届いた
  5. 自己破産を考えている

1、 住宅ローンを滞納

1ヶ月住宅ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。

2、 (銀行)債権者からの呼び出し、不動産売却後の残債について相談

 約2ヶ月住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者から呼び出され返済について話し合いの場がセッティングされます。この時に、月々の返済額の減額を認めてくれることも有ります。

3、 住宅ローン滞納の継続

 債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われるようになります。
そして、個人信用情報に事故としての記録が残ることになります。 このことを俗にブラックと云います。これ以降、金融機関等からの借入が困難になります。

4、 差押

 差押とは、競売(または公売)の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止するような裁判所の命令のこと。 仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売(または公売)の手続が開始すると同時に行なわれるもの。 差押の原因は次の3つのどれかです。
1)抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
2)裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
3)税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

5、 担保不動産競売開始決定通知が裁判所から特別送達される

不良債権となった債務の最終処理の手段です。 競売を阻止することは出来ません。

6、 執行官による現況調査

 

 「競売開始決定の通知」後、裁判所より執行官が訪問し、物件調査をします。
執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。また、執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(3点セット)を作成します。
この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。


7、 競売物件の公示(公告)

 不動産の物件種別、事件番号、所在地、交通、面積、構造、築年数、最低売却価額、入札期間、開札期日等の事項が公告されます。新聞やインターネットに掲載されますので、近所の方にも知られてしまう可能性が高いです。  
 落札されたいという方は、インターネットなどから希望物件を選択して、裁判所に行ってください。公告された不動産ごとに、物件明細書、現況調査報告書、評価書の写しを閲覧室に備え置きます。希望物件の詳細資料をコピーして、現地調査、市場調査を行ない、入札物件を選択致します
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8、 入札期間

 競売の入札をする期間です。入札に参加する場合は、売却基準価額の20%を保証金が必要。買受可能価額以上で入札することが出来る。
 任意売却については、期間入札が間近に迫ると債権者が応じてくれない事が多くなります。 (原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが。)

9、 開札期日

 競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。通常は1週間後、売却決定期日となり、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。

10、 立退き

 落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず執行抗告などをして立退きを拒むか。どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退かざるを得なくなります。
   ※ あくまでも、一般的な流れです。地域、金融機関によって、時間、内容は変わります。
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