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任意売却とは 任意売買とは


任意売却とは? 任意売買とは?

 任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

 何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、 競売 にかけ換金します。競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2〜3割低い価格になることが多いようです。そこで
仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、俗に任意売却と呼んでいます。

俗にといっているのは、経済破綻者の不動産売却 = 任意売却、任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

任意売却の例

  • Aさんの場合
銀行からの住宅ローンの借入が、2,000万円
2,500万円 で購入したいという方がいます。
  • Bさんの場合
銀行からの住宅ローンの借入が、2,000万円
でも、このマンションは現在 1,600万円程の価値しかなく、
1,500万円 で購入したい方がいます。


(Aさんの場合)
銀行へは、全額を返済することができるので、問題ありません。

(Bさんの場合)
銀行に全額返済するためには、単純に500万円の不足。この500万円を用意できるのであれば、Aさんと同じくご自宅は売却できますよね。

では、500万円の用意ができないBさんは・・・???
500万円を用意できないと、売買は成立しません。
借金のついた不動産を購入する人はいませんよね?では、どうすればいいの?


 もう一度お話しします。
任意売却とは、住宅ローンの支払いを続けていくことが困難で、ご自宅を売却しても借金が残り、あとは、黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。
先ほど、500万円用意できないと売買が成立しないと言いましたが、
住宅ローンの全額を返済できなければ、不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。任意売買では、仲介者(不動産業者)が債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。つまり、Bさんのケースであっても、任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。

誤解のないように付け加えますが、残った債務(借金)の支払いの義務ももちろん残ります。中には、「売却してしまえば、無担保の債務になるんだから、支払わなくてもいいんですよ。だって無い袖は振れないでしょ!!!」と、自慢げにお話しされる専門家の方もいらっしゃいますが、そんなことはありません。

インターネット等、情報が氾濫していますので、何を信じるかはあなた次第ですが、債権者はその気になれば、「給与の差押え」「口座の凍結」もできるんです。現実にはそこまでしないケースが多いというだけです。
それぞれのご事情により債権者の対応は変わってきますが、任意売却しても自己破産しない限り、住宅ローンの残債務については、支払い義務は残るということをまずご理解してください。


 

任意売買(不動産売却)後の残債務について


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