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任意売却Q&A


任意売却FAQ


Q1   住宅ローンを滞納すると、どうなりますか?

Q2   期限の利益の喪失とは?

Q3   支払い方法の変更は可能ですか?

Q4   離婚しても、共有名義だと支払い義務があるの?

Q5   保証人と、連帯保証人、連帯債務者の違いは?

Q6   立退料、引越代はいくらでるんですか?

Q7   ローンの滞納すると、団体信用生命保険(団信)は?

Q8   任意売却物件の瑕疵担保責任は免責?

Q9   共同担保になっている自宅を残す方法は?

Q10  抵当権消滅請求とは?


下記ご質問については、左の 「■任意売却メニュー」 からお進みください。
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Q1 住宅ローンを滞納するとどうなりますか? 

  1.  1〜2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促状が届きます。いきなり一括返済を迫るとか、競売にはなりませんが、大切な時期になりますので次の事を検討してください。

    1)生活状況を再チェック(面倒でもキャッシュフロー表まで作成することをお勧めします)
    2)住宅ローンの支払方法の見直しをする。
    3)個人版民事再生「住宅ローン特則」を検討する。

    通常、住宅ローンの返済を3〜6ケ月間滞納すると 「期限の利益の喪失」 となります。
    間違っても、消費者金融などで借り入れして返済はしないでください。

    キャッシングの借入れが多い場合、任意売却して残債務について5000円程度で話がまとまっても、生活状況が悪化する一途で、自己破産するしか道がなくなってしまうかもしれません。

     今の時期だから選択肢がありますが、3ヶ月、半年と延滞が進むにつれて、選ぶ道が少なくなってきてしまいます。ご相談は、お早めに。

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Q2 期限の利益を喪失(失う)とは?

  1.   仮に「2,500万円を合計360回(30年)で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは30年間という時間をかけて返済してもらってもOKですよ! という意味の契約です。

    ところが、滞納が1、2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上返済をしない場合、30年間という期限が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることです。

     規定回数については、住宅金融公庫(住宅金融支援機構)の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。事前に、全額繰上償還請求予告通知が届きますので、その段階であれば、元に戻すことも出来るでしょう。
    また、過去の返済状況、滞納実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあります。

    期限の利益を失った後に復活させるのは非常に困難となります。

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Q3 住宅ローンの支払い方法の変更は可能ですか?

  1.  借入れしている金融機関によって違いますが、可能性は十分あるでしょう。電話して話が進展しなければ、直接ローンセンターに足を運んだほうが良いでしょう。
    また、月々の支払いを抑えるということは、以前より支払い期間が長くなりますので、ご注意ください。

※  住宅ローン滞納中の方の場合
 お支払いを滞っているので、金融機関としては「返済期間の延長」なんて無理と思うかもしれません。可能性は低いですが、100%無理ということはありませんので、相談に行かれたほうが良いでしょう。
もっとも、すでに、消費者金融、カードローンに手を出している状況であれば、焼け石に水です。任意売却を決断する時期かもしれませんね。
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Q4 離婚しても、共有名義だとお互い支払い義務はあるの?

  1.  離婚したからといって、共有名義の持分が消滅するわけではありません。
    ご自宅を購入する際、
    1) 頭金としていくらか支払い共有名義になった(持分がある)
    2) 住宅ローンの連帯保証人もしくは連帯債務者になっている。 

    1)の場合は、特に問題ありませんが、問題は(2)のケース。離婚しても借金から逃げることはできません。離婚など債権者にすれば、借金免除の理由になりません。

    元配偶者がきちんと返済をしていないので、あなたに督促状が届いただけです。自宅の売却を元配偶者に強く迫るべきです。何ヶ月もしないうちに、債権者が訪問してきたり、競売通知が届いたりで、時間が経てば経つ程、あなた自身の信用にも傷がつく事になります。
    住んでもいない家のローンを返済したり、ましてや実家を売却なんて最悪の事態にならないように早めにご相談ください。

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Q5 保証人、連帯保証人、連帯債務者の違いは?

  1.  保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。
    連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。
    連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

     1、連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
     2、連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

    ということになります。連帯保証というのはお金を借りた当事者ではないことになりますが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となるわけです。

    また、次のような法律効果の違いもあります。
    連帯保証 → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
    連帯債務 → 借主の内の1人の契約が無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

    連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となるお金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。
    しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。
    連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

     上記内容でわかるように、保証人に迷惑をかけたくないというご相談を多く受けますがそれは、難しいところです。任意売却をする場合の保証人にも、同じく迷惑はかかります。しかし、保証人の経済的ご負担を軽減するように対処できる場合もありますので、ご相談はお早めに。

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Q6 立ち退き料、引越し代はいくらでるんですか?

  1.  任意売却でご自宅を処分した場合、「引越代」が出る事が多いです。 しかし競売の場合は引渡し命令を受けての強制処分のため、自費でのお引越しとなります。

    そもそも、この引っ越し代という考え方は、
    1)売買代金全額を債権者に持っていかれてしまうと、物理的に引越しがができない
    2)引越しが出来ないと、任意売却が成立しない
    3)債権者にとっても競売より、任意売却の方がメリットがある

    上記内容から引越し代という名目で、一般的には一時金30万円程を債務者(売主)に渡す慣例となっています。しかし、最近では住宅金融支援機構が20万円(0円の支店もある)を上限にしたのを皮切りに、他の債権者、サービサーも右へ習えとばかりに、引越し代に対して厳しい対応になっています。

     任意売却 = 引越代 が必ず貰える

    というのは、過去の話で必ずもらえるわけではありません。 引越代は、あくまでも債権者の好意だと考えたほうが良いでしょう。

     あなたが、任意売却を考えていて、「引越し代としていくらかもらえないと引越できない」、「他の返済の必要があるので○○万円は最低ほしい」、というお考えがあるのであればご相談の際に、「何のためにいくら必要か?」仰ってください。

    まったく無理なお話でお断りさせていただくことも多々ありますが、最初に伺うことが出来れば、当センターでも出来る範囲でのお話をさせていただきます。○○万円渡します、と断言は出来ませんが努力はします。努力しますというと、抽象的な言い方ですが、その結果、引越代で2万円でしたということであれば、あなたは納得して契約書にサインできますか?

    不動産の手数料というのは成功報酬です。契約をして引渡しが終わって初めて報酬をいただけます。つまり、契約時に話が違うじゃないか!といことになれば、契約も出来ませんし、もちろん報酬も請求できません。ですから、あなたの場合であれば「引越代は最低20万円ですが、40万円になるように努力します」という言い方をすることが多いです。

     ※ 引っ越し代の金額の大小だけで、不動産会社を選択しないで!

     任意売却の依頼を受けたいがために、不動産業者は「引越代100万円出します」と言い切るケースもあります。もちろんうまく纏まれば良いのですが、100万円の約束が、30万円だったらどうしますか?

    引越代100万円の予定が、ふたを開けてみれば30万円ですから、さぞやご立腹されるでしょう。それでは、やはり契約は白紙か?というとほとんどのケースでは、そのまま契約を結ぶことになります。何故かというと、営業マンが何とか説き伏せるという事もありますが、契約の頃には競売の入札が迫っている等時間が無い、また一から他の業者で話を進めていくのも手間がかかる、という心理からそのまま契約することになるのです。

    誇大広告をしても契約になるのであれば、引越代たくさん渡しますよと嘘でも言ったほうが良いかもしれません。しかし、当センターの考え方に反してしまいますので、今後も引越代については「努力します」と伝えていきます。

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Q7 ローンを滞納すると団体信用生命保険(団信)は?

  1.  本人が死亡した場合であっても、住宅ローン延滞中であった場合、すでに団信(団体信用生命保険)の契約が失効している場合があります。
    銀行などの民間ローンの場合の団信は、保険料を住宅ローンの利息の中から充当している為、延滞が長期にになると、保証会社が銀行に保証履行をした時点で団信が無効になっていると言うことです。
    住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の場合もやはり同じく、期限の利益を失うと失効となりますので、ご注意ください。

 団信(だんしん)とは、住宅ローンを組むと殆どの場合、条件として同時に生命保険に加入することとなります。これは団体信用生命保険で、通称「団信」と言われています。

住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を金融機関に支払う制度です。金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、掛け金も安く、また加入時年齢による条件の差がなく、メリットの多い保険であるといえるでしょう。

残された家族に住宅ローン残債の負担を残さない為にも、非常に重要な保険です。
万が一不幸にして一家の大黒柱が死亡したり、高度障害状態になった場合でも、死亡保険金が貸し手である金融機関に支払われることによって借入金が消滅するということです。
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Q8 任意売却物件の瑕疵担保責任は免責?

  1.  購入した任意売却物件(中古物件)に欠陥があった場合、 「瑕疵(かし)担保責任」はどうなるのか?売却を考えている方、購入を考えている方は気になるところだと思います。

    瑕疵とは何でしょうか? 法的な表現では
    「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ、買主が善意 (その瑕疵の存在を知らないこと) である場合となります。

    つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が物件の引渡し後になって見つかった場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。

    買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には 契約の解除 を請求できることとなっています。
    このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。

    ※ 売主が瑕疵担保責任の消滅時効 (10年間) の主張をして認められた判例もあります。

    しかし、民法の規定は強行法規 (必ず適用されるもの) ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効。
    実際、中古で特に古い物件や任意売却物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。

     中古不動産、任意売却物件を購入される方は、瑕疵担保責任についてもご理解して購入されることをお勧めします。売主にとって見れば、売却後に瑕疵が見つかったからといって、修繕費用を請求されても、支払わなくても良いということですね。


※ 【注意】
 宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。

また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても無効であり、売主はその責任を逃れることができません。

なお、この 「瑕疵担保責任」 は従来、物理的な瑕疵を中心に捉えられて来ましたが、最近の判例では、心理的な瑕疵 (室内で過去に自殺があったような場合) についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあります。
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Q9 共同担保になっている自宅を残す方法は?

  1. ・自宅を購入するために、両親の実家を共同担保とする。
    ・投資マンション購入のために、自宅を共同担保にする。
    よくある話ですね。

     共同担保とすることで、収入の少ない方や、複数の不動産を所有する融資申込者は、審査が通りやすくなったり、融資金額を大きくできたりするメリットがあります。

    反面、保証会社等が、共同担保として抵当権設定(根抵当権)を設定しますので、もしも毎月の支払いが滞ってくれば、担保物件まで、競売になっていしますのは必然のことです。


    それでは、質問の自宅(実家)を残す道はないかということについてですが、残せる場合もあれば、残念なケースも ・・・・
    本当にケースバイケースですので、以下の内容を確認してお問合せください。

    1. あなたの、現在抵当権として設定されている借入残高、金融機関名
    2. 実家(自宅)の現在抵当権として設定されている借入残高、金融機関名
    3. 親族の方などで、金銭面での協力者がいるか?
    最悪、担保物件を残すことが出来なかったとしても、任意売却をすることで、経済的負担が減るような道があるかもしれません(詳細はホームページには記載出来ませんので省略)

【用語】 共同担保

 共同担保、共同担保目録とは、同一債権の担保として、異なる不動産の上に設定された抵当権で、共同抵当あるいは共同担保の担保権の設定登記を申請するときに添付すべき不動産の目録のことです。この目録は登記簿の一部とみなされています。

また、土地とその上の建物を一緒に担保とする場合も、共同担保となります。なお、根抵当権の場合、抵当権の場合でも、共同担保は可能です。

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Q10 抵当権消滅請求とは?

  1.  滌除・てき除(てきじょ)制度は2003年の法改正で廃止され、抵当権消滅請求 となりました。
    抵当権消滅請求とは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を図るための制度です。抵当権消滅請求手続は、以下のようになります。
    1. 抵当物件の買主をさがす。
    2. 買主への所有権移転登記を行う。
    3. 全抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明を発送する。
    4. 2ヶ月以内に競売の申立がなければ抵当権の効力が消滅する。
    5. 抵当不動産の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は法務局に供託する。
    6. 登記の抹消(抵当権抹消)の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
    7. 買主は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。
    ※ 平成16年3月までは滌除(てきじょ)制度で、競売申立が 増加競売 の申立とされていました。増加競売の申立には、通常の競売申立予納金の他に保証金の積立が必要とされ、抵当権者としては、増加競売でお金を受け取るために逆にお金を用意しなければならないという、極めて厳しい条件になっていましたが、法改正により通常の競売申立となりました。

    【抵当権消滅請求手続の特徴】

    1. 抵当不動産の評価額を用意できれば、抵当権を抹消できる可能性が高い。
    2. 抵当不動産の評価額の提供が抵当権登記抹消の前に必要なので、銀行の融資が事実上困難です。
    3. 根抵当権の場合であっても、民法398条の22(根抵当権の消滅請求)で消すこともできます。
    4. 抵当証券が発行されている抵当権は抵当権消滅請求手続では抹消できません(抵当証券法24条)。
    5. 農業用動産に設定された抵当権は抵当権消滅請求手続では抹消できません(農業動産信用法12条2項)。
    6. 抵当権消滅請求手続を活用すれば、担保割れした物件でも処分することができます。

    【抵当権消滅請求手続の例】

     1億円の借金があり,これに時価3,000万円の不動産に抵当権が付いていた場合,知り合いに100万円で売却し(抵当権付のため価格は少額)不動産会社から3,100万円の評価額を提示してもらい、担保権消滅請求をするのです
    (競売の場合だと売却できない危険もありますので,時価を若干上回る評価額にしておけば金融機関の承諾が得られやすいでしょう)
    抵当権は消滅しますが,借金自体は減額されないことに注意して下さい。
 実務では、抵当権消滅請求をしようにも、現金が用意できない(住宅ローン不可のため)場合が多く、用意出来たとしても、債権者が応じなく、競売申立をすることがあります。いきなり、抵当権者消滅請求をするより、話合いで進めていく任意売却のほうがより好ましいでしょう(もちろん住宅ローンも組めます)。
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