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不動産用語集

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代位弁済 (だいいべんさい)
 代位弁済とは、債務者以外の者が弁済し、その弁済者が債務者に対して求償権を取得する場合の弁済をいう。債権者からみれば債務者に代わる者(代位する者)から弁済を受けることになり、債権者の求償権は弁済者に移るのである。
 
代位弁済には大きくつ2つある。
一つは、保証人、連帯債務者が弁済した場合で、この場合は弁済によって当然に求償権が移転する(法定代位)。もう一つは、利害関係のない第三者が弁済する場合で、この場合にはその代位について債権者の承諾が必要(任意代位)。


普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多いと思います。 住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合には、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 このことを代位弁済といいます。

 住宅ローンの代位弁済の場合、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり、以後は保証会社との支払の交渉をすることになります。この時点で債務者は期限の利益を失っておりますので、保証会社より残金の一括返済を求められることになります。

代位弁済になる期間は、金融機関により様々ですが、住宅ローンを延滞して、約3ヶ月〜6ヶ月で代位弁済が行われます。代位弁済が行われた後で、今まで遅れていた分を支払いたいといっても難しいでしょう。

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代物弁済 (だいぶつべんさい)
 代物弁済とは、借入金を返せないときに、物を収めることで債務の弁済とみなすこと。
代物弁済仮登記
借入金を返済できない場合に、所有権を移転させることで債務の弁済とみなすということを不動産の登記簿に仮登記すること。。

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代金納付期限通知書
 裁判所は売却許可決定がが確定すると、最高価買受人に残代金を納付する期限を通知します。
最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付しなければなりません。 そして、代金を納付すると所有権が移転します。 その後の移転登記手続きは裁判所の方で行います。
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短期賃貸借制度 (たんきちんたいしゃくせいど)

 短期賃貸借制度とは、抵当権のついた土地や建物が競売にかけられて落札されても、民法602条に定めた短期の賃貸借契約(例えば、建物の場合は3年以内)があれば使用し続けることができるという制度です

2004年に、短期賃貸借の保護制度は廃止され、民事執行法も改正され、「占有屋」等による執行妨害を迅速かつ確実に排除することができるようになりました。他方で、明渡猶予制度が導入され、賃借期間にかかわらず、建物の賃借人は競落後6か月間に限り、引き続き居住できる権利が認められました。(民法395条)。
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担保 (たんぽ)

 担保とは、借金や融資を受ける際に、その支払いができなかったために保証する仕組み。支払いを保証するための対象を何にするかで、人的担保(保証人、連帯保証人)と物的担保(不動産の抵当権、株)に分かれる。 債務の支払いが困難になった場合、担保を債権者に渡す、または強制執行手続により差押え・競売を行うことによって債務の弁済に代えることとなっている。この際、担保を受けた債権者は他の債権者に優先して弁済を受けられる。(優先弁済

 不動産や株式を担保にした場合、これらの値段は変動しているため、値下がりが発生すると債務を完全に弁済できない場合がある。このように担保が十分に弁済能力を持たなくなっている状態を担保割れと呼ぶ。バブル経済崩壊による不動産価格の下落で担保割れとなった不動産担保が多くなり、貸し出した銀行など金融機関の不良債権増加の大きな原因になっている。

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担保不動産競売開始決定 通知
   (たんぽふどうさんけいばいかいしけってい つうち)
 担保不動産競売開始決定とは、競売による不動産担保権の実行を開始したというお知らせで特別送達で届きます。

債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年(ケ)第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。原則として、強制競売の規定が準用される(法188条)。


 裁判所の競売の開札期日の前日までなら、競売の取り下げができるので、競売の開始が決定していて入札期間に入っているとしても、任意売却することができますので、担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事は可能です。 しかし、この競売決定通知を受け取ってしまった場合は、直ちに行動しなければもう残り時間はほとんどありません。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。 この「入札期日」が届いてから慌てて任意売却をしようとしてもまとまる可能性は非常に低くなってしまいます。
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遅延損害金 (ちえんそんがいきん)
 遅延損害金とは、金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。

遅延損害金の算定については、契約時に将来発生するかもしれない債務不履行による損害額を予定しておきます。そして、実際に債務不履行があった場合、その損害額がどのくらいであるかにかかわらず、予定した額の損害賠償を支払うことにする特約をすることが認められています。これを損害賠償額の予定といい、遅延損害金になります。

(例) 住宅金融支援機構から住宅ローンを借入れした場合、登記簿謄本の権利部(乙区)に損害金14.5%と記載されています。


遅延損害金の上限は、利息制限法によれば利息と同様に遅延損害金にも制限を設けており、制限利率の1.46倍までとしています。これを超える遅延損害金の定めは、超える部分については無効となります。


支払い期限に遅延した場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。 当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年6%で計算し、定めていた場合でも14.6%を超える部分は消費者契約法で無効とされています。

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長期賃貸借 (ちょうきちんたいしゃく)
 長期賃貸借とは、最先順位の抵当権等の担保設定登記の前から対抗要件を備えた賃貸借のことをいいます。

すでに廃止されましたが短期賃貸借は、最先順位の担保設定登記後に対抗要件を備えた場合に問題になりました。この長期賃貸借は最先順位の担保設定登記前に対抗要件を備えた場合に問題になります。ここで「対抗要件」というのは、1)登記をすること(民法605条)か 2)建物の引渡(借地借家法31条)のことをいいます。


すでに廃止された短期賃貸借のように契約期間は問題になりませんので、2年契約でも、期限の定めのない契約でも同じ長期賃貸借ということになります。

長期賃貸借は非常に強い効力をもっています。買受人はいかなる法的手段をもっても占有者を追い出すことはできません。追い出すことができるとすれば、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなどの、賃貸借関係における信頼関係を破壊するような事情がある場合でしょう。そういったことがなければ訴訟でも追い出すことはできません。ですから、居住目的で物件を手に入れたいという方は入札するべきではないでしょう。あとでトラブルになること必死です。
物件明細書には「期限後の更新は買受人にできる」と記載されます。必ず事前にチェックようにしてください。
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抵当権 (ていとうけん)

 抵当権とは、担保物件のうちの一つ。 登記簿の乙区に記載されます。 お金を貸す方(銀行など金融機関)としては、お金が返ってこなくなったときの保証が必要です。そのため、抵当権設定契約を行います。 抵当権の設定は、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権は担保の一手段として良く利用されています。 担保物権にはほかに質権、留置権、先取特権があります。
抵当権と質権の大きな違いは、質権は担保差し入れ後、不動産の利用ができなくなるのに対して、抵当権はそれが可能だということです。 そのため、現在、不動産質権はほとんど利用されていません。
なお、 留置権、先取特権は当事者の契約により発生するものではありません。
根抵当権は抵当権の一種で、一定限度額(極度額)以内なら何回でも担保として使えますが、抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保権です。
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抵当権の実行 ・ 担保権の実行
 抵当権の実行とは、債権が弁済されない場合(返済不能など)、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることです。 抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は、残額については(抵当権者は、担保のない一般債権者、無担保債権者となる)。 しかし、抵当権の実行によって、抵当権自体は消滅します。

抵当権の実行は、抵当権の目的物がある所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申し立てることで始まり ます。 競売に付され、買受人がいれば売却許可が与えられ、落札代金を納付することになります。 落札代金はその順位に従い(第1順位から)、抵当権者 に配当されます。 前順位の抵当権者の債権を弁済してなお競売代金が残存する場合には、次順位の抵当権者が弁済を受けて行くことになり ます。 抵当権者へ配当してなお代金が残存する場合には一般債権者に、さらに残存すれば抵当権設定者に返還されることになります。 落札 代金が全ての債権を弁済するのに不足する場合には、弁済を受けられなかった債権は存続することになり、返済を継続することになります。
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抵当権抹消 (ていとうけんまっしょう)

 抵当権抹消とは、住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関から抵当権の解除手続き(抵当権の抹消登記)に必要な書類一式が送られてきます。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で抵当権の解除(抵当権抹消手続き)を行うこともできます。

抵当権の抹消をしないで放置しておくと、債権者(破産などのため)が行方不明な場合など、その不動産を売却するのに障害になることがあります。
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抵当権消滅請求 (ていとうけんしょうめつせいきゅう)
 抵当権消滅請求とは、滌除制度を改めてできた制度(平成16年4月1日施行)です。抵当権消滅制度は 滌除(てきじょ) に比べると、抵当不動産の買受人に抵当権を消滅させる方法を与えることは滌除と同じですが、いくつかの点で抵当権者の負担を軽減しました。
  1. 抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を1ヵ月以内から2ヵ月以内としました。これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうかの判断を十分にできるようになりました。
  2. 抵当権者が申し出を拒否して 増価競売 になった場合、仮に申出額より1割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要がなくなりました。
従前の制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるために、抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、通知後1ヵ月待って初めて抵当権実行を申し立てることができましたが、抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に実行通知を行う義務を廃止しました。

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滌除・てき除 (てきじょ)
 滌除・てき除 (てきじょ)制度は2003年の法改正で廃止され、抵当権消滅請求となりました。

 除・てきじょとは、抵当権のついた不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権者に一定の金額を支払いまたは供託して抵当権を消滅させること。

滌除を行使すると、行使した第三者は自己の評価額で抵当権を消滅させるよう抵当権者に求めることができる。抵当権者はこれを拒否できるが、その場合は1ヶ月以内に 増価競売 にかけることが強制される。更に、抵当権実行の前に滌除権者に対する通知を必要とする。

このような滌除制度は、本来複雑・過重な権利関係を清算することで不動産の流通を促す目的によるものであったが、

  • 増価競売制度が抵当権者にとって過大な負担となる
  • 滌除権者の意向によって値上がり状況でも即時の競売を強制される
  • 事前の通知義務によって抵当権の実行妨害が容易になる


といった問題点があり、暴力団などが絡んで落札価格の上昇を妨げ、不当な低価格で抵当権を除去するという悪用が横行した。

以上のような事情から2003年の改正で滌除制度は廃止され、現在は抵当権消滅請求制度がその趣旨を引き継いでいる。主な変更点は、以下の通りである。

  • 事前通知義務を廃止
  • 増価競売でなく通常の競売を行えばよいこととなった
  • 抵当権者自身の買受義務は廃止され、落札者が現れなければ抵当権消滅請求の効果は生じないこととなった
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登記簿 登記簿謄本

登記簿とは、土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。インターネットでの利用も可能ですが、登録が必要なので一般の方は法務局にいったほうが早いです。
費用は、要約書(抄本)が、一物件につき500円、全部事項(謄本)が1000円。
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登記識別情報 (とうきしきべつじょうほう)
 登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」の組み合わせたコードのことです。

 権利の登記を申請する時に、以前は権利書(所有権の登記済証)と印鑑証明書を法務局に提出していました。これは権利書と印鑑証明書を持っていることが、不動産の所有者である証拠とみなされていたからです。
権利書は、不動産所有者であることを証明でしたが、登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「暗証番号」的な情報です。管理には気をつけましょう。
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特別送達 ・ 特送 (とくべつそうたつ・とくそう)
 特別送達とは、裁判所、公証役場からの民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係者に送達し、配達したことを差出人に報告する制度。
特別送達は、他の郵便物とは違って受け取りが拒否できないことになっていることが大きな特徴です。受領を拒否した場合には、その場に当該郵便物を差し置くことにより、民事訴訟との関係では送達がされたものと見なされる(差置送達、民事訴訟法106条3項)。
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特別売却 (とくべつばいきゃく)
 特別売却とは、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。
特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。
特別売却には、
  1. 条件付特別売却 
    期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法。

  2. 上申による特別売却
    条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法があります。
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督促状 (とくそくじょう)
 督促状とは、債務の弁済を促す書状です。 
ローンの滞納、税金の滞納等で使われることが多いですが、ここでは税金について記します。
税金を滞納した場合、期限後50日以内に督促状を発するものとされており、同法第40条および徴収法第47条では原則として督促状を発した日から10日以内に当該国税が完納されない場合、滞納処分(差押)を行なうとされている。 →  【参考】催告書
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