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不動産用語集

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な行 不動産用語
は行 不動産用語

任意競売 (にんいけいばい)
 任意競売(不動産競売)とは、不動産競売(ケ):抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売(担保権の実行)により、強制的実現を図る事。 
不動産の競売は、強制競売と任意競売(不動産競売)の二種類があります。
 
担保権の実行 / 抵当権の実行とは
返済不能などにより債務を返済できない場合、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることができます。 しかし、抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は、残額については「担保のない債権(無担保債権)」として残ることになります。 ちなみに、抵当権の実行によって債権が残っても、抵当権は消滅します。
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任意売却・任意売買・任売 (にんいばいきゃく・にんいばいばい・にんばい)
 任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

 何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を差押え、 競売 にかけ換金します。競売だと、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんが、市場価格より2〜3割低い価格になることが多いようです。そこで仲介者が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で売買を成立させるのものを、俗に任意売却と呼んでいます。

俗にといっているのは、経済破綻者の不動産売却 = 任意売却、任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)で売却するわけですから、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。
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任意売却のパンフレット
 任意売却のパンフレットとは、住宅金融支援機構のサイト(PDF) からダウンロードできます。
これは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)および保証協会の抵当権設定がされた物件の売買・処分において行っていただく手続きの説明や、申請書類が綴じられた冊子です。
不動産会社の方で任意売却物件を販売されたい方は、ダウンロードして内容を確認する必要があります。
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入札期間・期間入札 (にゅうさつきかん・きかんにゅうさつ)

 入札期間とは、裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札書による入札を受付け、入札期間満了後1週間以内の開札期日に入札参加者立会いの元で開封し 、最高額で入札した人に売却する日です。

入札期日(最終日)の1週間後が開札日、さらに1週間後が売却決定日です。
期間入札において買受の申出がない場合は、特別売却 が実施される。
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入札保証金 (にゅうさつほしょうきん)
 入札保証金とは、競売の期間入札参加する場合、公告に書かれている「保証金」を納めなければなりません。保証金の額は、売却基準価額の10分の2以上の金額となりますが、対象競売不動産の保証金額は、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で再確認してください。
 入札する前に、裁判所の指定口座に、裁判所に備え付けてある所定の用紙で最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を入札保証金振込証明書の下段に貼ってこれを入札書と共に提出する書面です。
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根抵当権 (ねていとうけん)
 根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を限度額としてその範囲内ならば、不特定の債権を担保にして、繰り返し借りることができる物的担保のこと。 

 根抵当権は特定の債権を担保するものではないため付従性(附従性)がなく、継続的な取引関係にある当事者間に生じる債権を担保することに向いている。

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配当要求 (はいとうようきゅう)
 配当要求とは、競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。
競売の申立で執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。
配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年後位に競売に出てきます。
公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却が成立し取り下げられる事が多くなってきています。

マンションの管理費滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。
先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。要は「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来るのです。

ただし、管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低いため、競売物件の落札額が抵当債権額に満たない場合、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられません。しかし、配当が無くても落札された旨の通知が裁判所から届くため、新所有者への請求がスムーズにできます。

配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。
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配当要求終期の公告 (はいとうようきゅうしゅうきのこうこく)
 配当要求終期の公告とは、競売の申し立てをすると、数日で裁判所は差押登記をします。そして、その物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。

配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月〜6ヶ月後に開札とまります。 この配当要求終期の公告後、多く不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事も最近は多くなってきています。

 配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
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売却基準価額 (ばいきゃくきじゅんかがく)
 売却基準価額とは、執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。
売却基準価額の8掛けした金額が、買受可能価額となります。
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売却決定期日 (ばいきゃくけっていきじつ)

 売却決定期日とは、競売の開札期日の数日から1週間後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定することです。最高価額買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は1週間後に確定致します。
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はんこ代 ・ 解除料
 ハンコ代とは、任意売却をする際、債権者に抵当権抹消を協力していただく一時金のことです。これは後順位の抵当権者にとって、任意売却をしても配当がないのであれば、抵当権抹消に応じる意味がありません。かといって、競売申し立てをしたところで配当があるとも考えにくく、どのような形で不動産を売却しても配当がない場合に発生するものです。ハンコ代(一時金)を支払うことで、債権回収担当者としてみれば、債権額のわずか10分の1かもしれませんが回収することが出来ます。 

住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
・ 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
・ 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
・ 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
  (注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。
   支店によっても扱いが異なりますので、住宅金融支援機構の債権回収窓口にご確認ください。
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引渡命令 (ひきわたしめいれい)

 引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。

代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。

引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。
また、不動産引渡命令は,代金納付日から6か月以内しか申立てができません。占有者に明渡猶予が認められる場合は,代金納付日から9か月以内であれば申立てができますが,明渡猶予期間経過前は,原則として申立てができません。

不動産引渡命令申立書の記載について(裁判所のサイト)

引渡命令が出る場合
  • 抵当権の設定登記後の賃借人であり、かつ、平成16年4月1日以降の賃借人(6ヵ月後)
  • 抵当権の設定登記後の賃借人であり、平成16年3月31日までの賃借人であるが、差押後に期間が満了する場合(=買受後6か月以内に期間が満了する場合)
  • 競売開始決定後の賃借人
  • 債権回収目的など濫用的賃借人
引渡し命令が出ない場合
  • 平成16年3月31日までの賃借人であるが、差押後に期間が満了しない場合
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評価書 (ひょうかしょ)
 評価書とは、競売三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。
その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。 また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。
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物件明細書 (ぶっけんめいさいしょ)

 物件明細書とは、 その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無(土地または、建物のみの場合)、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
しかし、物件落札後の裁判で、物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので、注意が必要です。


物件目録に記載されている内容

土地は、所在、地番、地目、地積(面積)の表示。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
マンションは、1棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地件の表示。
末尾に、所有者名が記載されている場合もあります。

物件目録で注意するのは、所有者が複数いる場合です。土地、建物が競売に付されているとします。土地の所有者がA、建物の所有者がB、これらが一括売却という場合は、特に問題はありません。
注意点は、一つの物件の所有者が複数いる場合です。「共有持分」と言いますが、以下の場合は問題ありません。
同一物件の所有者がAとBであり、それぞれ2分の1の持分とします。

A、Bの持分両方が競売です。持分を合計すれば、「1」、です。一つの物件で、多数の共有者がいる場合は、必ず、持分を合計して下さい。合計が「1」となれば、問題ありません。


誰かの持分だけ、競売になる場合、注意がひつようです。
「共有持分、○分の●」のみが、売却にふされている場合です。
一般の方は、こういう物件は避けましょう。
持分を買っても、その不動産を使用できない、と思って下さい。価額の安さだけに目を奪われて、持分には気がつかないなんてこともありますので、しっかり確認しなければいけませんね。
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ブラックリスト
 実際に「ブラックリスト」という要注意人物リストなるものがあるわけではありません。
住宅ローン、ショッピングローン、キャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞した場合個人信用情報に延滞情報、もしくは事故情報が残ります。
そういった状態のことを、いわゆるブラックと一般的に呼んでいます。

任意売却をする場合、銀行の支払いをストップしているのですから、個人信用情報には記録されます。この場合、5年間はローンやカードを作ったり出来ないでしょう。それ以外の生活に支障をきたすことはありません。
任意売却をするから、ブラックになるわけではなく、住宅ローンを滞納していく過程で事故情報として登録されてしまうんですね。

生活に支障はないと言いましたが、破産をするということであれば、資格制限があるのでよく考えて下さい。。
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法定地上権(ほうていちじょうけん)

 法定地上権とは、本来、貸主と借主の契約で決められる地上権を、法律で定めること。ある特殊な場合にしか設定されない権利。法廷地上権ではありません。

法定地上権は、競売でよく使われる言葉ですが、ある人が土地とその上に建っている建物の所有者だったが、何らかの事情で債務不履行に陥り、抵当権を設定している前記の不動産を差し押さえられ競売にかけられることになった。ところが、この人は、その土地にだけ抵当権を設定していたので、落札人は土地の所有者にはなったが、建物は別の人間の所有になってしまった。このような場合に、建物所有者の保護ために設定される権利です。
この場合の地上権を法定地上権と言う。なお、このときの地代は当事者の請求によって裁判所が決める。
地上権(ちじょうけん)とは、用益物権の一つで、工作物または竹木を所有するためなどの目的で、他人の土地を使用する権利のこと(第265条)である。
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