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親子間売買が困難な理由


親族間売買、親子間売買が困難な理由

1、住宅ローンの利用が困難


 任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合、買う側が現金でなければ、住宅ローンを組むことになりますが、売買が親子間・親族間売買(買戻し)である場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。なぜかというと、金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。その理由としていくつかあげておきます。

  1. 親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。
  2. 自宅売却と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。たとえば、子供に融資した資金を、父親の債務の返済に利用することなど。
  3. 売買価格に公正さを欠く。
  4. 住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則として親子間の売買では、住宅ローンの利用が困難になります。しかし金融機関によっては、不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類があり、不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買に対しても例外的に融資を受けられる場合もあります。


2、税務署のチェックが厳しい


 通常の他人、不動産会社からの購入よりも売買価格が適正であるかどうかもチェックされます。適正でないと判断された場合、適正価格からの差額分が贈与の対象となり、贈与税がかかることもあるようです。従って、親子間売買のときでも、価格は通常の取引価額(時価)に相当する金額にする必要があります。しかし、親子間、親族間であれば通常より安く取引しようとするのが世の常。少なくとも土地は「相続税路線価」建物は「固定資産税評価額」を割らないように価格を設定したほうがよいと思います。売買金額は高すぎても、安すぎても贈与とみなされる可能性がありますから事前に税務署に確認して下さい。


3、住宅ローン控除が使えない


 生計を一にする親族等からの土地や中古住宅の取得は住宅ローン控除の適用外です。住宅ローン控除とは、毎年規模が縮小されてはいます。ローン残額等によって支払った所得税が返ってくる制度ですが、親子間売買ということになると収めた所得税が戻ってくることはありません。

【国税庁】住宅借入金等特別控除(1)ハ

4、住宅取得資金贈与の特例(相続時精算課税)は使えない


 購入する両親から住宅資金贈与の特例を適用して資金を贈与してもらうことはできなくなります。平成21年12月31日までであれば、2,500万円の相続時精算課税の特別控除額のほかに、1,000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。債務超過の親子間売買の場合、当然この特例は受けられませんし、贈与するお金があれば任意売却する必要はありませんね。

【国税庁】住宅取得等資金の贈与受けた場合の特例(相続時清算課税)

親子間売買Q&A


1、実家が競売になりそう。息子が買い戻せるか?

2、自宅を残す(リースバック)

3、親族間、親子間売買の住宅ローン

4、親子間売買の困難な理由

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